这几年，东京首都圈的房价涨得有点吓人。

日本不动产研究所于8月中旬公布的《2023年上半年首都圈新建公寓楼市场动向》报告显示，包括东京都、千叶县、埼玉县、神奈川县在内的东京首都圈，公寓楼平均每户价格比2022年上半年增加了2363万日元（约118万元人民币），达到了8873万日元（约443万元人民币），一年间房价平均涨了26%。按每平方米计算，涨了34.4万日元，达到132万日元（约6.6万元人民币）。

这只是东京首都圈的平均涨幅，如果以东京市中心为例，高层公寓楼的涨幅更是达到了40%以上。

譬如，位于东京湾的“晴海旗”住宅区，曾经作为东京奥运会选手村，打开窗就能看到东京湾彩虹大桥和落日晚霞。8000万日元的房子（净面积约95平方米，用中国的计算方法约是130平方米），如今的出售价已经涨到了1亿3000万日元（约649万元人民币），涨了60%。

东京“晴海旗”住宅区

“晴海旗”在今年6月开盘的2栋50层公寓楼“SKY DUO”，共1455户，开盘当天就宣告售罄，而且抽选倍率高达35倍。最上层的3LDK（三室一厅）的销售价格是3亿4900万日元（约1743万元人民币），面积最小的一室一厅（净面积38平方米），售价也达到4800万日元（约240万元人民币）。

但是，与六本木地区新建超高层大楼 “麻布台ヒルズ”（麻布台城）相比，晴海旗的房价还是微不足道。

“麻布台城”是一个庭院化和智能化相结合的综合商业设施，其主楼高330米，与东京电视塔处于同样的高度，是目前日本最高的建筑。它的高级公寓的平均售价，高达20亿日元（约1亿元人民币），而最顶层（64层）的三套房子（每套净面积约300平方米），每套房子的售价更是高达200亿日元（约10亿元人民币），而在4年前建成的“虎门城”高层公寓楼的最顶层的300平方米房子，才45亿日元（约2亿2500万元人民币）。

麻布台城

“东京疯了”，这是许多日本人对于东京房地产市场的评价。

为什么东京的房价会涨得发疯？

最大的原因，是日本出现了“回归都心”热。

经过这几年疫情的冲击，人们越来越感觉到居住在山清水秀的郊区地带的不便，不仅上下班耗费时间，而且医疗资源和商业设施太少，现代化城市的元素太缺，“虽然满眼绿色，但写的都是寂寞”，这是过去几十年间居住在郊区一户建（别墅式小楼）中的居民们的最大生活感受。

于是，“回归都心”（回归东京都市中心）成了富裕阶层的渴望。

其次是日本出现了一群“暴发户”。

安倍晋三于2012年底开始重新执政后，推出了“安倍经济学”，实施“实施宽量货币、扩大公共投资、振兴地方经济”的三支箭政策，其结果，东京股市的平均股价从8000日元猛涨到现在的3万2000日元。2021年度，日本4家上市公司中有一家的纯利润创下了历史最高纪录。2022年度，更是有近三分之一的上市公司的纯利润，创下了新高。

这两大因素，使得日本社会催生了一批“暴发户”，东京市中心新建的高级公寓楼也瞬间成了抢手货，“麻布台城”最高层的200亿日元的一套房子，均被现金买断。

第三个原因，是新建公寓楼的居住品质保障。

东京正在开始新一轮的城市改造，而改造的模式，就是拆除老房子，建造工作、生活、居住于一体的“城市综合体”，这一“城市综合体”中，不仅有办公楼，还有综合商业区，还有高层公寓楼，像“晴海旗”，还有保育院、幼儿园和中小学校，有完善的商业设施和医院、养老院等设施。生活在这样的城市综合体中，你啥都可以搞定。

而且，高层公寓楼均实施智能化管理，并且24小时有管理团队值班，万一生个病，按一下家里的紧急按钮，就会有管理人员前来救助。一楼大厅有高级的会客厅，管理人员可以代叫出租车，代收快递，实施五星级酒店式服务。

晴海旗中心区

第四个原因，是外国人的投资。

有一个传说，称一名中国人一口气买下了“晴海旗”的20套房子。香港某一位明星掏了30亿日元买下了“虎门城”的一套公寓楼。

东京的房价比北上广深还要便宜，这是不少中国人到东京买房的一大驱动力。

当然，在东京投资房产的不只是中国人，还有不少新加坡人和韩国人。

第五个原因，是日本经济的好转。

各项指数显示，日本经济正在走出泡沫经济崩溃30余年的阴影，开启新一轮的经济发展期。企业盈利大幅增加，员工工资也出现了上涨，“明天的日子一定会更美好”，这一信心定力，也使得不少日本人愿意贷款购买新房，助推了东京房价的高升。

东京的房价会不会再涨？日本不动产研究所称：还没有摸到天花板。